7. 매각기일 및 매각결정기일의 지정·공고·통지
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가. 매각방법의 지정
(1) 매각방법
(가) 3가지 방법
부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰,
③ 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다(민집 103조 2항).
각 매각방법에 따른 절차는 민사집행규칙 61조 내지 72조에 규정되어 있다. 기일입찰에 관하여
상세한 조문을 두고 기간입찰과 호가경매는 이를 준용하는 방식을 취하고 있다. 실무에서는 부동산의 경우 호가경매의 방법은 거의 이용되지 않고
있다.
입찰이라 함은 각 매수신청인이 서면(입찰표)으로 매수가격을 신청하여 그 중 최고가격을 신청한
사람을 매수인으로 정하는 방법을 말한다.
입찰 중 ① 기일입찰이란 집행관이 법원의 입찰명령에 의하여 실시하는 매각기일에 입찰장소에서
입찰자에게 봉함한 입찰표에 입찰가격을 기재하여 제출하게 하여 그 중에서 최고가의 신고를 한 자를 최고가매수신고인으로 정한 다음 매각결정기일에서
매각허가결정을 하는 방법이고, ② 기간입찰은 일정한 입찰기간을 정하여 그 기간 내에 입찰표를 직접 또는 우편으로 법원에 제출하게 하면서 법원이
정한 보증금을 일률적으로 법원의 은행 계좌에 납입한 뒤(따라서 보증금액은 모든 매수
신청인에게 동일함) 그 입금표를 입찰표에 첨부하게 하거나 또는 지급보증위탁계약체결증명서를
첨부하게 하며, 입찰기간 종료 후 일정한 날 짜 안에 별도로 정한 개찰기일에 개찰을 실시하여 최고가매수신고인, 차순위매수신고인을 정한 다음
매각결정기일에서 매각허가결정을 하는 방법이다.
(나) 입찰과 호가경매의 차이
① 방식 : 호가경매는 타인의 매수가격을 알고 말로 호가하는 방식이고(민집규 72조 1항),
입찰은 타인의 입찰가격을 모르고 입찰표라는 서면에 기재하는 방식으로 한다(민집규 62조 1항, 69조).
② 매수가격의 표시 : 호가경매는 타인이 신고한 매수가격에 '1할 增', '100만원 高'와
같이 비례로 표시할 수 있으나, 입찰은 일정한 금액으로 표시하여야 하고 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다(민집규 62조 2항).
(2) 매각방법의 지정
어느 방법을 선택하여 시행할 것인지는 집행법원이 정한다. 실무에서는 매각명령을 발하면서
매각방법을 함께 지정하고 있다.
이해관계인은 매각방법 중 하나를 지정하여 시행하도록 신청할 수 있으나 집행법원이 이에 구속되는
것은 아니다. 그러나 모든 이해관계인의 합의가 있으면 이를 존중하여 그 방법을 채택하는 것이 상당하다.
나. 매각기일
(1) 매각기일의 지정
① 매각기일이라 함은 집행법원이 매각부동산에 대한 매각을 실시하는 기일을 말한다. 법원이
부동산을 매각하기 위해서는 우선 매각기일과 매각결정기일(기간입찰의 경우에는 입찰기간 포함, 이하 같다)을 지정하고, 이를 공고하여야 한다.
집행법원은 공과주관공무소에 대한 최고, 현황조사, 최저매각가격결정
등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각기일을 정하여
공고한다(민집 104조 1항).
매각기일이 지정된 사건은 기일부에 등재하고 그 결과 등을 적어야 한다(송민 2002-1,
10조).
② 최초 매각기일·매각결정기일의 지정·공고(신문공고의뢰), 이해관계인에 대한 통지는
배당요구종기부터 1월 안에 하여야 한다(재민 91-5). 다만 배당요구의 종기결정 및 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력 발생일로부터 1주일
이내에 하여야 하므로(민집 84조 3항), 통상은 경매개시결정과 동시에 내부적으로는 미리 배당요구의 종기를 결정해 놓은 다음 압류의 효력이
발생한 것을 확인한 뒤에 즉시 종기결정 및 공고, 고지, 채권신고의 최고를 함께 하여야 하는바, 배당요구의 종기와 최초의 매각기일과의 사이에
시간적 간격이 크지 않도록 하여야 할 필요가 있으므로, 현황조사보고서와 평가서는 적어도 배당요구의 종기 이전에 충분히 도착할 수 있도록 하여야
할 것이다.
매각기일의 지정은 연월일 시각을 특정하여야 한다.
이해관계인이 매각기일의 지정에 관하여 합의를 하더라도 법원은 이에 구속되지 아니한다.
법원은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)의 2주일 전까지
공고하여야 하고(민집 104조 1항, 민집규 56조), 20일 전까지 공고의뢰를 하여야 한다(재민 91-5).
즉 공고는 매각기일의 2주일 전까지 하여야 하므로, 매각기일 전날부터 2주에 해당하는 날을
포함하여 그 이전으로 하면 되고, 따라서 공고 일과 매각기일간의 중간기간이 13일이면 족하다(대결 1979.3.20. 79마79). 이와 같은
최소한 13일의 중간기간은 공고사항에 변경이 있는 때에도 변경공고일부터 계산하여야 하며 위 기간이 준수되도록 새 기일을 정하여야 한다.
③ 매각결정기일은 매각기일로부터 1주 이내로 정하여야 하는데(민집
109조 1항), 이는 훈시규정이다(대결 1984.8.23. 84마454). 매각기일과
매각결정기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 하여야 하나, 3~4회 정도의 기일을 일괄하여 지정할 수도 있다(송민 98-11 ).
(2) 매각명령
법원이 매각기일을 지정하면 다음과 같은 서식의 매각명령을 발한다. 이 매각명령은 집행관에게
별도로 송부하지 아니하고 기록에 가철하여
두었다가 매각기일 공고가 끝난 후에 경매사건기록과 함께 집행관에게 교부하여 매각을 실시하도록
한다.
(3) 매각기일의 취소, 변경
(가) 직권에 의한 경우
법원은 일단 정하여진 매각기일을 자유재량에 의하여 변경할 수 있다. 특히 법원은 경매절차
과정에 위법한 점이 있음을 발견하였다든지 불가피한 사정이 발생하여 매각기일에 경매를 실시할 수 없는 경우에는 매각기일을 취소하거나 변경하여
적법한 경매절차가 이루어지도록 하여야 한다.
민사집행법 49조에서 정한 집행정지서류가 제출된 경우에는 직권으로 매각기일의 지정을 취소하는
것이 원칙이나, 실무에서는 기일을 변경하여 추후지정하는 식으로 처리하고 있다. 변경후의 매각기일도 공고일부터 2주 이후로 정하여야 한다.
경매개시결정에 대한 이의가 제기되고 그 사유가 상당하다고 인정되는 경우에는 매각기일을 직권으로
변경하고 채권자, 채무자에게 통지하여 심문한 후, 그 결과에 따라 경매개시결정을 취소하거나 절차를 속행한다.
이해관계인에 대한 송달의 부적법, 매각물건명세서 작성의 중대한 하자, 최저매각가격 결정의
하자, 공고의 중대한 오류 등을 이유로 직권으로 변경하는 경우에는 잘못을 시정하여 다음 기일에 바로 다시 진행한다.
(나) 당사자의 신청에 의한 경우
이해관계인은 기일지정·변경신청권이 없으므로 이해관계인간에 기일
[매각명령서식]
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
○ ○ 지 방 법 원
매각명령
ㅇㅇ지방법원 소속 집행관 귀하
사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매
별지 기재 부동산에 대하여 아래 매각기일에 이 법원 안에서 기일입찰의 방법으로 매각할
것을 명한다. 다만, 제2회 이후의 매각기일은 선행매각기일에서 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에 한하여 실시한다.
기일 순번 │ 매각일시 │ 매각결정일시
제1회 20 . . . 20 . . .
제2회 20 . . . 20 . . .
제3회 20 . . . 20 . . .
제4회 20 . . . 20 . . .
20 . . .
판 사 ㅇㅇㅇ (인)
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
민집 2, 268
변경에 관하여 합의가 있었다 하더라도 법원은 이에 구속되지 아니한다. 따라서 그 신청에 대하여
각하할 필요도 없다. 법원은 기일변경신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 가철한다. 인지는 첩부를 요하지
아니한다(송민 91-1).
수회 매각기일과 매각결정기일을 일괄 지정하는 방식에 의하여 부동산
경매절차를 진행하는 경우에는 부득이한 사유가 없는 한 당사자의 기일변경신청을 허용하여서는
아니된다(송민 98-11). 다만 실무에서는 경매신청채권자가 연기신청한 경우에는 1회의 연기기간을 2개월 이내로 하여 2회까지 허용하고 있고,
채무자 또는 소유자가 연기신청할 경우에는 채권자의 동의가 없는 한 허가하지 않고 있다.
민사집행법 49조 4호가 변제유예증서의 제출을 집행정지사유로 규정하고 있기 때문에 그 서류가
제출된 경우에는 매각기일을 연기하고 2개 월간 정지한다(민집 51조 1항). 그 정지는 2회에 한하며 통산하여 6월을 넘길 수 없다(동조
2항).
법무사가 채권자의 연기신청서 제출을 대행하는 경우에도 채권자 본인의 인감증명서를 첨부하도록
하는 것이 옳다(송일 90-2). 그러나 채권자의 연기신청서에 날인된 인영이 육안으로 대조하여 일견 경매신청서의 그것과 같다고 판단되는 경우처럼
채권자의 인감증명서가 없더라도 채권자와 연기신청인이 동일인임을 확인할 수 있는 명백한 자료가 있을 때에는 인감증명서의 제출을 요구하지 아니하여도
좋다. 다만, 연기신청서가 입찰의 실시에 촉박하게 접수되어 입찰실시 전에 보정이 불가능한 경우에는 위조의 의심이 크게 들지 않는 한 일단
기일변경을 하고, 보정을 기다리는 것이 좋다.
다. 매각곁정기일
매각이 실시되어 최고가매수신고인이 있을 때 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 매각절차의
적법여부를 심사하여 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고하는 기일을 매각결정기일이라 한다.
법원은 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 공고하여야 한다(민집 104조 1항).
매각결정기일은 매각기일로부터 1주 이내로 정하여야 한다(민집 109조 1항). 이 규정은 훈시규정이다.
라.
매각기일의 공고
193
마.
매각기일의 통지
204
바.
특별매각조건에 관한 재판
209
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